这会压制地产龙头的估值。3、终局时代地产龙头最高可以给到15倍PE。那就可以用市盈率（PE）来估值。高速公路股估值不算低且股息率不算高（和煤炭相比）。届时整个股市——尤其是业绩稳定且股息率高的股票——的估值。届时其股息率就是（1×60%）÷（1×10PE）=6%。则到时股息率会高很多。股息率也要跨行业比较。如果终局时代地产龙头的盈利是1。现在来说说股息率。那股息率就没那么可观了。再假设分红率是50%。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
按照前文分析，房地产2024-2027年仍将继续调整，而2028-2040年将进入行业规模变化不大，龙头房企盈利稳定的终局时代。那么，它们在这个阶段该如何估值呢？
我的看法如下：
1、既然行业规模基本不变，房企也稳定盈利了，那就可以用市盈率（PE）来估值；
2、终局时代地产龙头至少可以给到10倍PE，与现在的煤炭股龙头（中国神华）相当，与高速公路股龙头（宁沪高速、山东高速）相当或略低；如果以后两者的PE上升，那地产龙头也要如此；
注：以上行业各有优劣。煤炭股估值很低，且股息率很高，但可采储量有限且最终会被清洁能源逐渐取代，高速公路股估值不算低且股息率不算高（和煤炭相比），房地产是“常做常新”，还有物业管理等新的业绩增长点。
3、终局时代地产龙头最高可以给到15倍PE，但很难再高了，因为还有更好的标的，比如12-16倍的伊利股份（品牌强大+股息率高），16-20倍的长江电力（躺赚+近乎永续经营+股息率高+以后自由现金流高），更不可能比肩20-30倍的贵州茅台（可躺赚+可持续涨价+自由现金流高）；
注：伊利、长电、茅台和下面家电股的市盈率区间，是按2023-2025年机构预测的业绩平均值算出来的。
4、需要注意的是，家电龙头（美的、格力）的PE也才6-12倍，这会压制地产龙头的估值。这里我们一定要知道，估值都是相对的。例如，如果所有进入成熟稳定期的行业龙头，其估值都在某个范围，那地产龙头也不例外，所以我们要对比其他行业。这个对比是无穷无尽的，这里就不展开了，但大家一定要有这个意识。
5、随着未来中国GDP增速大幅放缓，资本投资回报减少，整体利率也会降低，届时整个股市——尤其是业绩稳定且股息率高的股票——的估值，将会得到提高。
现在来说说股息率。
如果终局时代地产龙头的盈利是1，PE是10，那股价就是10。再假设分红率是50%，那分红就是0.5，则股息率是0.5÷10=5%。这个你能接受吗？
说实话，5%我接受不了。和市盈率一样，股息率也要跨行业比较。现在很多煤炭股的股息率都有8%-10%，那地产龙头也不能低了。而且，很多煤炭股的分红比例也超过了60%，比如神华、山煤、陕煤等，那地产龙头也必须如此。届时其股息率就是（1×60%）÷（1×10PE）=6%。这是我的最低要求。
当然，如果我们现在买入，因为估值比较低，则到时股息率会高很多。
例如，现在万科、保利市值大约是1100-1200亿元。终局时代其住宅开发业务净利润至少200亿元一年（注意！这还没算上其它业务），假设60%用来分红，则股息率是：200×60%÷1200=10%。
如果到时净利润和分红比例都更高，则股息率可达到15%甚至更恐怖的水平！前提是现在或是等砸得更低时买入，如果等它涨上去了再买，那股息率就没那么可观了。
那些强烈看空万科、保利的人，你们敢把其市值砸到1000亿元吗？我会等着的！
【亮哥房地产分析系列文章】
0、大纲内容
1、总说：房地产至少还能大规模经营二三十年
2、住宅市场终局时代的基本数据
3、人口并非马上暴跌——说说住宅市场终局时代的人口数据
4、住宅市场终局时代的企业格局——说说地产龙头的市场占有率
5、终局时代地产龙头的净利润率和净利润
6、调整期：住宅市场天量供给分析——庞大的施工面积多久能消化完
7、天量施工面积中的统计问题（停缓建与假装施工问题）
8、新开工面积和竣工面积差额之谜——施工面积的水分太大了
9、天量施工面积中的已售期房问题——这算不算新增供给