深圳楼市的主升浪迟早会来。对于深圳楼市的主升浪。那深圳楼市进入主升浪的结果就更明朗了。接下来的主升浪是周期的循环往复和价值的推动。就只看深圳房产的价值增速。深圳楼市的周期重复。如果要在下个主升浪之后筑顶期卖出。所以对应深圳中西部楼市的价值。主升浪之后就是筑顶期和主跌浪。之后会进入主升浪。所以我不知道深圳到底怎么转型成功。现在还没有明显的信号来明确判断一定进入主升浪的时间。市场情绪和估值和周期推动深圳楼市出现一个主升浪。
深圳楼市主升浪的秘密
2023-09-24首发在公众号砖本位上
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我们接下来全文讨论和研究的对象是深圳楼市，中西部为主。东部本身成长乏力和增速不够，加上我研究时间有限和我能力圈不大，关注和研究东部的不多，不深刻和浅显。
一、什么时候进入主升浪？
深圳楼市的周期重复，就是在主跌浪，筑底期，主升浪，筑顶期这4个小阶段的周期循环往复。
从周期的角度来看，2023年9月，对于深圳楼市，是筑底期，是二次探底的过程。之后会进入主升浪。买入深圳，正当时。
接下来，就看趋势什么时候开始转向，什么时候积累够动能进入主升浪了。主升浪具体是什么时候？短期我不知道，但一定会到来。
居民、企业、地方政府、央行能加杠杆的空间总体不多了。各方都是如履薄冰。总体上，目前的中美两国都在克制高增速MMT放水，因为MMT持续放水本身不可持续，一味吃药去开party不可持续。
目前我国的货币周期，还是要跟着美国加息降息的节奏来调整，不是说一味同步，而是盯着对方的节奏来调整我方出牌（放水）的节奏。而美国加息，可能在明年下半年从降息，平稳进入降息放水周期。
从全国楼市角度，明年上半年趋势启动，明年下半年进入主升浪。从深圳楼市的角度，大概率同频。这次的领头羊很难是深圳了。北京比深圳更有希望。
对于深圳楼市的主升浪，我的模型数据是推演有几种较大的可能性，大概1-2年左右大概率触发进入主升浪；最晚可能于2025年12月进入主升浪。模型和推演不一定准，仅供参考。
从现在开始的一年后不进入主升浪的可能性是存在的，因为短期行情一般不可测，其次，现在还没有明显的信号来明确判断一定进入主升浪的时间。
如果2024年深圳土拍市场继续严格限制新增供应，2024年保持在100万-200万方的规模，那深圳楼市进入主升浪的结果就更明朗了。也即是说，深圳楼市的主升浪迟早会来。早晚而已。背后是价值和周期在推动。价值、政策和周期都会助力，包括可以预期接下来的市场情绪和共识会反转，情绪会升高。
我假设一年后，2024年9月，随着价值、政策、情绪、市场、土地供应等等力量的正向共振和叠加，如果深圳楼市中西部这一年的价格不变，和现在一个价格，价值终究会适当爆发出来的引导价格上行进入主升浪。而且，政策会适当调节的和会加速进程。到了临界点，趋势转向，进入一个新的周期。也就是说，当下是筑底期，就看主升浪什么时候启动。时间问题罢了。早晚而已。
二、主升浪的涨幅
我预期接下来的主升浪有一定的涨幅，是小浪和中浪，很难出现大浪。我预期深圳楼市房价指数接下来这轮主升浪的（冰山指数)涨幅在20%-25%的可能性居多，给数据区间只是一个简单参考（警惕锚定效应）。
世界上没有人具备预测功能。这轮主升浪的具体涨幅多少我不知道，涨幅是难预测的。主升浪之后就是筑顶期和主跌浪。筑顶期就是卖出高泡沫和高溢价的不够优质的房产的最好时机。其后的主跌浪，跌幅多少，回调多少，我也是不知道的。但是可以预期是主升浪后是慢慢长达3年以上的熊市路，包含筑顶期，主跌浪和筑底期三个阶段的漫长熊市是可以预期的。
主升浪的涨幅影响因素太多。这轮主升浪，我给的预期是20%-25%的指数涨幅指引。我不太乐观。
十四五规划的深圳的74万套保障房建设大大加快，加速推进，我们只能去接受。保障房建设，路是一步一步走的，是需要时间的。没办法，这是还账，还过去的账。
现在深圳的保障房体系搭建趋于成熟了，十四五的五年计划的商品房供应远超上个五年计划，这些都是对现在深圳楼市基本面不同层面的冲击。远超预期的保障房，这期5年计划超大规模供地的后果需要消化，深圳转型完成时间和转型增速都是未知的，这都是我不太乐观的原因。但是人心难测，下个主升浪高度多少我不知道。短期行情不可测，要继续走一步看一步，保持客观理性更重要。
在全国通盘考虑的维度上，深圳很难是下个牛市表现最好的城市，落脚点还是对能力圈和机会成本的比较和权衡的过程了。我研究和讨论深圳，是基于我能力圈在深圳最长和仓位在深圳的原因罢了。
在这里，我们不讨论，买房上大杠杠扩大投资回报率的情况。因为加杠杆的方式有很多，且投资只能少杠杆和低杠杆，甚至不加杠杆。房产属于比较特殊的，多套房产了，对应总负债和风险就上去了，而你的资金是相对有限的（资源不可再生性），你的收入现金流是有不确定性和收入瓶颈的，你总体上是脆弱性的。
如果你现金流无敌，那就更好了。只要现金流无敌，都会在深圳房产躺赢。
不同的人是不同的策略。每个人只能理性做出自己能力圈之内的理性决策，做出机会成本的约束下做正确的投资决策就可以了。
考虑到短周期和限售政策，如果要在下个主升浪之后筑顶期卖出，现在就是买入深圳的时机了。买入深圳，正当时。因为三年限售，如果在主升浪开始的时候买入二手住宅，三年期满往往是筑顶期和主跌浪，不能顺利高位高泡沫时刻卖出。所以需要一点的提前量。
如果是自住，用5-10年的维度来持有一套住宅，那你的卖出时刻可以等到第二个大周期中筑顶期卖出也是可以的。
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三、价值投资和趋势周期的两种模式
你选择什么阶段买房和卖房，要提前设计好。策略因人而异，因为每个人的现金流和机会成本是因人而异的。
原则就是买入时，价格低于价值。卖出时，价格远高于价值。
在价值远高于价格的时候，买入。在基本面变坏和价格远高于价值的时候选择卖出。
至于价值怎么计算，你自己搞定吧。这个东西，没有公式，要你自己理解和计算出来。如果你不会算价值且没有概念，不懂价值和周期，则不推荐冲动消费和投资买房。毕竟投资是做自己能力圈内的事情。
这是价值投资的模式。
在深圳还有一种可行的模式是做周期和趋势的轮动模式。可以短周期买入卖出，也可以错位一个周期来卖出。在趋势启动时买入，在筑顶期卖出。买入和卖出这取决于你手上的牌和机会成本，趋势和周期理解度，能力圈等。
额外说明下，严格的价值投资的模式下，对周期是有不同的理解和争议和讨论的。比如周期都是事后才能判断的，不能精准提前预测和提前判定。怎么定义周期等等都是充满争议的，没有绝对的共识。
但是因为房产在深圳楼市的周期性很强，所以是可以用周期的维度来操作和理解深圳楼市，你可以理解和类比为一种周期性股票，比如新能源，煤炭股这样去类比。因为深圳楼市（房产）的特殊性和周期性，所以上述两种模式都是可以实操和解题的。
选择哪种模式，看哪种适合你，也看你的能力圈。
在筑底期的现在，接下来的主升浪是周期的循环往复和价值的推动，有主升浪就有主跌浪，能不能把握机会，是看个人的能力圈和执行力，是自己决定的。
借用某群友的一句话：武功无优劣。只有习武之人才有强弱之别。
四、深圳的转型
现在深圳限售三年，你不能快速周转和脱手，所以，当下不能抱着暴富的心态去买入深圳房产，因为后者的预期回报是基于深圳产业和深圳经济的拉动的。但是深圳还在转型。
深圳转型的进程如何，还不太明朗，我对深圳转型的研究不多和受制于本人见识有限，我平时对深圳的转型独立关注和研究不多，还没看懂。我至少可以朦胧感觉到还没有像美国那样成功，深圳的人均GDP和美国的对比还有差距。
转型多么难啊。现在没有原来大的红利（阿尔法）助攻了。只能期待转型深圳成功。
深圳转型是不明朗的，是摸着石头过河的。但是我有信心，从长期看，深圳转型必定能成功。
现在是深圳转型和中国转型的关键时期，当下进入了一个探索期，都在摸着石头过河。都面临内外部，政治，经济，科技等多个维度的挑战。更宏观的东西就不讲了。
这里，中国和深圳前方的路，短期怎么样我不知道。长期肯定能成功。是我，我坚信深圳转型和中国转型肯定能成功。但是具体的进程、细节我不知道和不熟悉。
一方面这个研究对象没有太高的投资研究价值，对我个人而言太宏观和太大了，它和微观投资有很大的鸿沟；另一方面我的投资思路不需要研究透宏观和利用宏观很难指导微观投资。所以我不知道深圳到底怎么转型成功，但是我知道，时间长一点去看，深圳转型和中国转型都是大概率会成功的。
从接下来2-3年短期的时间维度上，在深圳转型期间，指望经济高速发展和产业继续大步推进，比较难。所以对应深圳中西部楼市的价值，短期内不会高速成长，只能低速增长。所以我给的主升浪指引不高，预期20%-25%。
时代不同了。深圳房价指数从2001年的5000到现在9月的59100，但是过去的高增速时代过去了，不可重复。
大白话就是深圳房产的价值，在未来2-4年的时间维度上，是低增速的。
就只看深圳房产的价值增速，是不高的。所以这里注定了，是只能对抗通胀，很难重复之前的高增速和升阶奇迹的。增速下行了。除非大的变量出现。
目前，在价值的维度上，深圳楼市的基本面还没有大大改善的信号。基本面慢慢地有所好转，但是还没有质变。
接下来，市场情绪和估值和周期推动深圳楼市出现一个主升浪，但是主升浪的时候价值很难同步跟上，因为深圳楼市的基本面在2-3年的时间段上很难有大的明显的变化。下个主升浪的时候实事求是看基本面有没有质变。
总体上，现在适合买入和置换，现在不太适合卖出，除非逼不得已的时刻或者其他特殊时刻。未来的1-2年，曙光就要来了，明天会更好。
虎哥
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2023-9-17